plain-me 創業分享18:開店房租

///plain-me 創業分享18:開店房租

 

創業的過程很多無奈與無力,我想一方面來自本身能力不足,最大一方面跟資金有很大的關係
經營一個服裝公司與一間店的思維差非常多
一間店,店員是老闆(就算有請人,老闆也常在店裡),精氣神很容易跟店契合
一間公司,有團隊,身為老闆或是主理人,如何把精氣神傳承就非常難了
往往這樣的過程,需要很多資金的支撐

舉個例子好了:
單品品質要提升,需要資金
品牌價值要提升,需要資金
品牌策略支持,需要資金  (要薄利"多"銷 .多的意思是很多人知道,你的薄利才能讓公司繼續營運,"多"人知道,代表要行銷,要錢;還是你要精品?精品代表品牌價值要提升,提升代表要行銷,當然也要資金)

公司培養人才,需要資金
調轉貨物流,需要資金
美術紅利贈品….等需要資金

以上不是需要資金而已,還需要時間燒,因為以上,不是說有就有,要培養…..
簡單來說,需要養好幾年,才可以損益兩平

更不用說房租了…..往往一間分店還沒養起來,可能資金不夠,就收了
也因此,我來分享房租吧
 
不知道常逛東區的各位,有沒有發現2013以來,東區的店家換一輪了,
連很多老牌的店都搬家了
WHY?
答案就是:租金!
2012到2013,幾乎漲了一倍

所以最近想開店的人,三思一下,真的撐的住這房租嗎?
我是預言,今年底,又會一波換店潮
現在這種租金價位,幾乎是無法做生意的
除非你是大品牌,拿行銷預算開店,不求回本,為了只是廣告
或是你資金非常大,燒個幾百萬沒關係

現在台北東區後巷的人流,沒有以往多,租金是炒出來的
  
順便給一點數字經驗吧 (以下是通則,很多細節待探討)
 
在月營業額120萬內(坪效相當),正常的毛利,單一店,無辦公室

(大品牌或連鎖店不在此範圍)

–>月營業額是租金的10倍,你會穩定的獲利,最佳落點!
–>月營業額是租金的5倍,有機會打平,但賠的機會比較大(要看其他開銷)

 也就是你租了一個9萬的店面,若你沒有把握月營業額在45萬(5倍),基本上一定是穩賠不賺

(現實問題:45萬營業額/月,是一件不簡單的事情)

–>若你判斷你簽了一個ok的房租契約,那請請最少簽3年,簽5年不過份
千萬不要只簽1年(或只願意跟你簽1年的房東不要租)
做生意,鮮少一年回本,好不容易你經營一年了,合約卻到了,房東此時不租你,或2倍漲,你怎麼辦?
簽長約,對自己比較有保障,萬一你生意很好想搬?或生意不好想收?
頂多賠了押金,還可以尋求頂讓,換點現金回來 (頂讓的價值,也在你剩下的合約長度,越長,越有價值)
 
 
以上參考看看,房租往往是剛創業的人,最重要的成本之一
但房租只是營運成本的一環,還很多細節可以追探
假設你很會省錢,你毛利不錯,你人事很低…等等,當然我以上的參考數據都無用

最後,合約期限的長短,真的很重要!
當然房東也可能是我們做生意的貴人,他願意支持你,房租會成為我們競爭的利器了!
如何跟房東維持好的關係,又是一門學問了

 
今天先提到房租,下次繼續
網路上講經營很簡單,真的做起來,又很難了.

 

By | 2013-05-03T19:24:04+00:00 五月 3rd, 2013|Categories: Akko 工作筆記, 成長筆記|

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